Commentaire de la décision de la Cour de cassation du 13 février 2025, n° 23-17.755
Forgé dans les abimes de l’apparence
Mêlée à la naissance de ce qui t’appartient
Fissures informes dans ce qui est peint
Tu te retrouves dénoncé sans impatience
Certains sujets animent plus que d’autres l’esprit des commentateurs avisés. La réception des ouvrages en fait sans aucun doute partie. Quelle est la valeur du procès-verbal de réception – lequel sert à constater la bonne ou mauvaise réalisation d’un ouvrage – que doit-il contenir ? Quel est le sort des malfaçons appréhendées après la réception ? Quels sont les délais en fonction de quels degrés de malfaçons ❔
Toutes ces questions sont d’autant plus prégnantes en ce qui concernent les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) compte-tenu de la nature intrinsèquement sensible de ce genre de contrat. En effet, à la différence d’une vente à terme – l’acheteur signant alors un contrat sur une chose connue et existante – la VEFA se caractérise par la signature d’un contrat sur une chose future qui n’existe que sur plans.
Or entre ce qui est prévu sur un plan et ce qui est réellement réalisé, le gouffre est souvent important. Sans même évoquer des délais souvent imprévisibles qui entraînent trop souvent des reports dans la date de livraison de l’ouvrage.
Bref, c’est avec la plus grande des attentions qu’un contrat de VEFA doit être signé afin de ne pas subir les foudres d’une interprétation défavorable de clauses jugées trop obscures.
Toutefois, et malgré une rédaction non équivoque d’un contrat de VEFA, de nombreuses questions se posent concernant des vices de finition qui seraient détectées à l’entrée dans les lieux, c’est-à-dire postérieurement à la signature du procès-verbal de réception.
C’est à cette épineuse question que s’est confrontée la Cour de cassation dans sa décision commentée.
Alors que la Cour d’appel avait rejeté le recours de l’infortuné impétrant – lequel avait subi de nombreux retards dans la livraison de l’ouvrage et avait sollicité la condamnation du vendeur pour des vices de finition – compte-tenu du fait « que les vices en causes n’apparaissaient pas dans le procès-verbal de réception de l’immeuble », la Cour de cassation va venir accueillir le demandeur dans ses prétentions en retenant que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois ».
S’en suit donc, logiquement, la censure de l’arrêt de la Cour d’appel.
C’est donc une décision résolument favorable aux acquéreurs en VEFA qui est ici rendue, laquelle permets de donner un peu de respiration et de souplesse à des acquéreurs souvent épuisés par une longue attente dans la livraison de l’ouvrage.
Attention toutefois, le délai d’un an à compter de la réception des travaux passe vite, la plus grande des vigilances s’impose donc pendant ce court délai !
Vous avez signé un contrat de VEFA et vous souhaitez être assisté ? Le cabinet IB Avocats est là pour vous !
